Krajem marta, vlade Crne Gore i Ujedinjenih Arapskih Emirata potpisale su Sporazum o saradnji u turizmu i razvoju nekretnina na svečanosti organizovanoj u Predsjedničkoj palati u Abu Dabiju. Ovome je prethodio niz pompeznih, ali često nejasnih i kontradiktornih najava u medijima, kao i zakupi plaža pod okolnostima koje još uvijek nijesu razjašnjene. Tih dana u medijima je dominirao Mohamed Alabar, investitor iz UAE. Iako su iz vlade stizale tvrdnje da sporazum nije postignut samo zbog njega, do današnjeg dana on je jedini investitor iz te zemlje sa ambicioznim projektima u najavi. U avgustu se ovaj arapski milijarder pojavio u Budvi, gdje mu je u organizaciji opštine nuđeno ulaganje na lokaciji Buljarica. „Vjerujem da Budva i Crna Gora imaju resurse i potencijal da dodatno ojačaju svoju međunarodnu poziciju, a mi smo spremni da uložimo globalno iskustvo i kapital“, naveo je tom prilikom Alabar.
Da li je „razvoj nekretnina“, kako je navedeno u samom sporazumu, nešto što je zaista potrebno opštini koja je postala sinonim za urbanu devastaciju („budvanizaciju“) i prezasićenost nekretninama, neće biti predmet ovog teksta. On je treći (i posljednji) u nizu od tri teksta koji ukazuju na loše prakse po kojima su UAE poznati, a koje možemo očekivati da vidimo i kada je riječ o njihovom ulaganju u Crnu Goru. Prva dva teksta fokusirala su se na uticaj emiratskog razvojnog modela na životnu sredinu i ljudska prava, dok će ovaj imati u fokusu upravo razlog zbog kojeg je taj model doživio takav uspjeh u UAE.
I zaista, to je nešto što Crna Gora i UAE imaju zajedničko, a posebno Budva i Dubai – turizam koji grca u sjenci prekomjerne gradnje, često pokrenute potrebom da se nekretninama opere prljavi novac. Građevinske i prodajne malverzacije postaju najlakši način da se kroz lažnu papirologiju ilegalna sredstva prenesu u legalne tokove. Istovremeno, velika ulaganja u nekretnine služe i kao sredstvo očuvanja kapitala. Dok je prosječna kamatna stopa na oročene depozite u Crnoj Gori tek oko 1,26 % godišnje, ponekad dosežući i do 2,6 %, inflacija je u julu 2025. iznosila preko 3,5 %. Dakle, dok je štednja u banci u realnom gubitku (a istovremeno podložna većem stepenu provjere količine i porijekla novca), kupovina nekretnina postaje privlačna jer štiti vrijednost novca i često pruža dobit kroz rast cijena.
Koliko je ovo je ovo korisno za krupni kapital, bilo legalan ili ne, toliko je štetno za lokalno stanovništvo koje nije u stanju da se takmiči sa vještački naduvanom potražnjom i cijenama koje iz nje proizilaze. Primjera radi, potražnja za nekretninama u Budvi, ojačana ilegalnim i sumnjivim kapitalom, podiže cijene na ekstremne nivoe. Cijena kvadrata u Budvi se kreće u rasponu od 2.000 do čak 10.000 €, u zavisnosti od lokacije i kvaliteta. Situacija nije mnogo bolja ni u ostatku zemlje pa je tako, prema Monstatu, prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Crnoj Gori iznosila oko 1.936 €. Ukupan rast cijena nekretnina u 2024. godini bio je 20,8 %, što je znatno više od evropskog prosjeka od oko 3,6 %.
Prije nego pređemo na to kako će UAE uticati na utvrđeno stanje u Crnoj Gori, uzmimo još par slučajeva – baš iz ovih opština u kojima Arapi kane ulagati. Slučaj „Porto Budva“ dodatno ilustruje koliko su crnogorski razvojni projekti u riziku od korupcije, prevara i pranja novca. Lider Pokreta za promjene Nebojša Medojević upozorio je krajem 2024. godine Specijalno državno tužilaštvo da je vlasnik projekta, biznismen Naser Ramaj, uključen u niz malverzacija kroz koje su kupci stanova prevareni, a najmanje 15 miliona eura iznijeto iz Crne Gore. Medojević je tvrdio da je Ramaj koristio fiktivne ugovore, nenamjensko trošenje novca kupaca i mrežu povezanih firmi kako bi prikrio tokove kapitala, a kao dokaze naveo je i krivičnu prijavu Ramajeve bivše supruge, u kojoj se pominju transakcije sa elementima pranja novca, utaje poreza i korupcije. Prema tim navodima, malverzacije traju još od 2016. godine, dok kupci i dalje ne mogu ući u posjed stanova koje su u cjelosti platili.
Da se nije radilo samo o političkim optužbama potvrđuje i zvanična istraga: Osnovno državno tužilaštvo u Kotoru podiglo je optužnicu protiv firme DOO „Alart centar Budva – CG“, njenog vlasnika Nasera Ramaja i izvršne direktorice Valentine Grubović zbog utaje poreza i doprinosa u iznosu od 2,23 miliona eura. Prema policiji, Ramaj je od 2016. do 2023. davao naloge da se dio notarskih zapisa i prihoda od prodaje stanova u „Porto Budvi“ ne prikazuje u poslovnim knjigama, čime je budžet Crne Gore oštećen za više od dva miliona eura. Ironično, istom Ramaju je tokom 2023. godine dodijeljeno crnogorsko državljanstvo kao investitoru „velikog projekta“ vrijednog oko 80 miliona eura. Ramaj je negirao optužbe, ali se finansijska istraga nastavlja i sve su prilike da utaja poreza nije jedini prestup koji je počinjen
Istovremeno, „Porto Montenegro“, koji se često navodi kao najuspješnija strana investicija u Crnoj Gori (a koja je upravo u vlasništvu kompanije iz UAE – Investment Corporation of Dubai) takođe pokazuje koliko je crnogorsko tržište nekretnina ranjivo na tokove sumnjivog kapitala. Prema podacima Akcije za socijalnu pravdu, u ovom luksuznom rizortu u julu 2025. blokirano je najmanje deset apartmana i stanova, kao i devet garažnih prostora, zbog sumnji u pranje novca i povezanost sa međunarodnim kriminalom.
Među blokiranim nekretninama nalaze se i one upisane na lažni identitet Izraelca Majkla Davida Grinfilda, koji je u svojoj zemlji priznao prevaru, falsifikovanje i pranje novca, a u Crnoj Gori je bio povezan i sa Veselinom Pejovićem i njegovom Uniprom grupom. Dostupna dokumentacija pokazuje da su kroz te aranžmane prošli tokovi od najmanje 6,6 miliona eura. Blokirane su i nekretnine firme povezane sa slučajem pranja novca i korupcije u Moldaviji, iza koje je stajao strani kapital prikriven mrežom off-shore kompanija iz Belizea i Sejšela. Kao proxy direktor pojavljuje se i jermenski državljanin, jedan od stotine lica korišćenih za skrivanje vlasništva oligarha i iznošenje stotina miliona dolara iz istočne Evrope. Jedan luksuzni stan je zaplijenjen zbog sumnje da je kupljen novcem stečenim u trgovini narkoticima, dok protiv vlasnika te nekretnine već postoji krivični postupak kao člana međunarodne kriminalne grupe.
Ukratko, primjeri poput Porto Budve i Porto Montenegra samo su neki od istaknutijih koji ukazuju na to da je Crna Gora već destinacija koja je prepoznata kao povoljna za pranje novca kroz nekretnine, baš kao što je to slučaj sa UAE gdje je pitanje porijekla kapitala odavno u centru pažnje međunarodnih institucija. U martu 2022. godine, FATF (globalno tijelo za borbu protiv pranja novca) stavilo je UAE na tzv. „sivu listu“ zemalja sa strateškim nedostacima u ovom domenu. To je bila direktna posljedica višegodišnjih upozorenja da su Dubai i Abu Dabi postali sigurna luka za kapital koji traži „pranje“ kroz nekretnine, luksuznu robu ili zlato. Iako je UAE formalno sarađivao sa međunarodnim partnerima i preuzimao obaveze, činjenica da je jedna od najbogatijih država svijeta dospjela na listu zajedno sa mnogo siromašnijim i nestabilnijim zemljama, dovoljno govori o dubini problema.
Neposredno nakon toga, krajem 2022. godine i početkom 2023, Evropska unija je otišla i korak dalje – uvrstila je Emirate na crnu listu „visokorizičnih trećih zemalja“ zbog nedostataka u sprječavanju pranja novca i finansiranja terorizma. Takva reputacija značila je strožiji nadzor evropskih banaka i institucija nad svim transakcijama koje dolaze iz UAE. Tek u februaru 2024. FATF je, nakon što su Emirati uveli niz reformi i pojačali regulatorne kapacitete, odlučio da ih ukloni sa sive liste. Ipak, EU je nastavila da tretira UAE kao visokorizičnu destinaciju sve do jula 2025, kada je i ta oznaka povučena – uz brojne kritike da su promjene uglavnom kozmetičke i da su osnovni problemi ostali.
Osim formalnih ocjena međunarodnih tijela, brojni novinarski i istraživački projekti pokazali su kako funkcionišu konkretni mehanizmi pranja novca u Emiratima. Istraživanja Međunarodnog konzorcijuma istraživačkih novinara (ICIJ) i drugih organizacija otkrila su da su stanovi u Dubaiju često korišćeni kao „sigurna luka“ za političare, biznismene i kriminalce iz cijelog svijeta. Slučajevi iz Nigerije, Rusije, zemalja bivšeg SSSR-a, ali i Crne Gore, pokazali su kako su milioni dolara, stečeni kroz korupciju ili pronevjere, završavali u luksuznim neboderima na obali. (Nije li bivši predsjednik Crne Gore svoje bez pokrića stečene milione dobrim dijelom uložio upravo u UAE?) U tim šemama papiri su se lako falsifikovali, a vlasništvo prikrivalo iza mreže off-shore kompanija.
Posebno je osjetljiv sektor trgovine zlatom, u kojem je Dubai postao globalni centar. Prema izvještajima organizacije Swissaid, samo 2022. godine više od 400 tona zlata, vrijednog preko 30 milijardi dolara, stiglo je u Emirate iz Afrike – velikim dijelom bez jasnog porijekla i često povezano sa švercom iz konfliktnih područja. Britanski i švajcarski mediji otkrili su i da se kroz isti kanal pere novac od trgovine narkoticima, uz pomoć „mule“ koje gotovinu unose u Dubai i zamjenjuju je za zlato.
Da problem nije samo reputacijski pokazuju i konkretne pravosnažne akcije. Još 2011. godine američko Ministarstvo finansija sankcionisalo je mrežu „New Ansari Money Exchange“, koja je kroz Dubai prala profite od trgovine narkoticima. Dvije godine kasnije, 2013, londonska banka Standard Chartered kažnjena je sa preko 600 miliona dolara jer je preko svoje filijale u Dubaiju omogućila transakcije zemljama pod sankcijama, uključujući Iran. U periodu 2020–2021. američke vlasti zaplijenile su više od 12 miliona dolara iz tzv. „Shadow Exchange“, sistema koji je koristio ofšor kompanije registrovane u Dubaiju za transfer ilegalnih sredstava. Čak i u samom UAE, krajem 2024. podignute su optužnice protiv 15 lica zbog utaje poreza i pranja više od 100 miliona dirhama kroz fiktivne fakture i lažne povrate PDV-a.
Ovo posljednje odslikava da su i sami Emirati prepoznali problem i konačno krenuli u njegovo rješavanje. Kao rezultat, 9. jula 2025. godine, Evropski parlament je glasao da ne uloži veto na predlog Evropske komisije da se UAE uklone sa crne liste zemalja „perača novca“. Iprak nove prakse ne brišu grijehe prošlosti, pa tako ni činjenicu da je za vrtoglavi uspon Emirata velikim dijelom odgovoran novac sumnjivog porijekla.
Sve ovo ukazuje da je advokat William Bourdon (predsjednik francuskog Udruženja za ekonomski kriminal Sherpa) bio u pravu, kada je u intervjuu za francuski magazin Le Nouvel Observateur (L’obs), izjavio da je “ Mjesto gdje prljavi novac dolazi da zasija ”. Paradoks UAE jeste to da njihovi blještavi neboderi jesu istovremeno simbol meteorskog uspona, ali i sefovi za kriminalne profite. Model „razvoja kroz nekretnine“ u Emiratima istovremeno je bio i razvoj kroz legalizaciju ogromnih svota kapitala sumnjivog porijekla. Kada se takav model izvozi u Crnu Goru onda je rizik očigledan: isti obrasci mogu ponoviti istu praksu – formalno grandiozne investicije, a u suštini samo sofisticirani mehanizmi za prikrivanje porijekla novca.
Autor: Roberto Golović